Не вставая с дивана: 5 шагов для удаленной продажи квартиры
Для одних продажа и покупка квартиры сродни свадьбе по большой любви: может быть, лишь один раз и на всю жизнь. Другие воспринимают недвижимость лишь как инвестиционный проект. Третьи меняют жилье, как автомобили — едва ли не сезонно. Но всех покупателей объединяет одно: никто не хочет совершить невыгодную сделку. Особенно сейчас, когда, казалось бы, сам факт купли-продажи квартиры временно стал почти невозможен. Журнал N1 с помощью экспертов описал пять шагов, которые нужно пройти всем продавцам жилья в нынешних реалиях. А также выяснил, можно ли продать свой дом, не вставая с дивана, или для этого все-таки придется побегать.
Шаг № 1. Как найти своего риелтора
Первый шаг — поиск и выбор риелтора — сейчас может оказаться самым трудным. Далеко не все специалисты идут в ногу со временем и соглашаются работать удаленно. Кому-то мешает слабая техническая подкованность, например, неумение пользоваться электронными подписями или работать с 3D-турами. Другие отрицают саму возможность удачных операций с недвижимостью, когда все участники находятся в изоляции.
Последних немало, и их недоверие имеет некоторые основания. Колумнист журнала N1 Василий Ожередов объясняет это тем, что в кризисы у людей возникает непреодолимое желание срочно решать глобальные жизненные вопросы с целью получить долгосрочную выгоду. Хотя лучше, по мнению эксперта, наоборот, затаиться и подождать, пока наметятся определенные тенденции.
«Покупать квартиру дистанционно — сомнительная и несерьезная затея. Баловство. Почти то же самое, что выбрать жену по интернету»
Василий Ожередов
— Невозможно проверить ни качество, ни более тонкие нюансы — устраивает ли вид из окна, дует ли ветер из косяков, достаточно ли света для вашего комфорта. А ведь для любого человека покупка дома — это архиважное событие, — рассуждает Ожередов.
Таким образом, чтобы сделать первый шаг к продаже квартиры дистанционно, необходимо, во-первых, самому быть в этом уверенным. А во-вторых, это должно быть продиктовано невозможностью отложить продажу на более поздние сроки, когда рынок снова вернется к своим базовым настройкам. Только тогда стоит искать агента.
Риелтор должен быть с хорошим отзывами и уже адаптированным к реалиям сегодняшнего дня: знать все тонкости дистанционной работы с недвижимостью. Разумеется, самое главное, что должен будет сделать агент — это оперативно «свести» продавца и покупателя, связать их по конференц-связи и в трехстороннем режиме обсудить будущую сделку.
— Дистанционные услуги мы оказывали и до вынужденной самоизоляции, — рассказала N1 Анжела Гордиенко, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд». — В основном, это была работа в рамках межрегиональных сделок: консультации, онлайн-показы, оформление документов. Иногда наши специалисты проводили дистанционные экскурсии и для местных клиентов, которые не могли присутствовать на встрече. Однако, несмотря на технические возможности, главным остается вопрос доверия, без которого сотрудничество попросту невозможно. Эта тема актуальна и для дистанционных услуг в обычное время, и сейчас, во время самоизоляции.
Шаг № 2. Подготовка и уборка
Итак, вы заключили договор с риелтором (кстати, это тоже можно сделать удаленно). Дистанционная демонстрация жилья мало чем отличается от обычного показа. В «мирное» время эту работу брали на себя агенты — зачастую именно они готовили квартиры к просмотрам:
— Иногда нужно было расставить на столах свежие цветы или фрукты, а ряде случаев приходилось избавляться и от неприятных запахов в подъезде, — делится опытом риелтор Марина Виноградова.
Сейчас всю работу по созданию уюта предстоит делать самим продавцам. И начать стоит с уборки. Необходимо убрать детские игрушки и свою одежду, все лишние вещи спрятать в шкаф, аккуратно заправить кровать, разобрать залежи из шампуней, кремов и порошков, обычно заполняющих ванную комнату.
В идеале нужно сделать так, чтобы покупатель легко мог осмотреть каждый уголок квартиры, не получая негативных впечатлений от ее захламленности. Чем презентабельнее будет выглядеть жилье, тем больше шансов на скорую сделку. Это подтверждает и руководитель службы новостроек московского агентства «Century21 Юго-Запад» Наталья Слюсаренко, которая как раз рекомендовала арендодателям и продавцам обратить особое внимание на подготовку квартир: «Сделайте свое жилье сегодня особенно чистым, комфортным и приятным для проживания, и люди к вам точно потянутся».
Шаг № 3. Контент: фото, видео и описание
После уборки квартиры можно приступать к самому важному для дистанционной продажи шагу — визуальной презентации. Если вы пока опасаетесь пускать к себе домой посторонних, на подготовку фото- и видеоконтента придется потратить больше времени и сил, чем до карантина.
Выбирая квартиру онлайн, покупатель захочет увидеть не только общие планы комнат, туалета и кухни. Поэтому задача продавца — сделать как можно больше фотографий с разных ракурсов. Также сфотографируйте батареи и трубы, чтобы показать их состояние. Покупатель должен оценить и качество ремонта. В общем, главная задача — это показать интерьер квартиры с самой лучшей стороны.
Главным фото вашего объявления многие риелторы рекомендуют делать снимок с кухни, если она выглядит презентабельно. По ее состоянию можно примерно оценить всю квартиру: иметь плохой ремонт везде, кроме обеденной зоны в наши дни — такой же нонсенс, как и обратная ситуация.
Журнал N1 уже давал подробную инструкцию, как самостоятельно сфотографировать квартиру. Напомним основные правила:
- если искусственное освещение не позволяет полноценно отразить атмосферу вашей квартиры, делайте снимки на рассвете или закате;
- используйте штатив или другие естественные упоры — это позволит выровнять кадр, не завалив горизонт и избежать смазанности;
- обращайте внимание на ракурсы — небольшие помещения лучше фотографировать из углов, фокусируясь на главной детали в центре кадра (кровать в спальне или ванна в санузле);
- следите, чтобы в кадр не попадало ваше отражение в окнах и зеркалах;
- если ремонт сделан в определенном стиле, уделяйте внимание его деталям — чередуйте общие планы с крупными снимками элементов декора.
С видеопрезентацией дело может обстоять чуть сложнее, потому что навыков для съемки с рук на непрофессиональное оборудование иногда не хватает даже опытным видеографам. Но в условиях дистанционной продажи именно видеосъемка вашего дома становится главным козырем.
Если у вас нет возможности сделать профессиональный презентационный ролик, стоит предложить потенциальным покупателям тур по всем комнатам наподобие онлайн-экскурсий на сервисе Google.maps, заглянув в каждый закуток жилья. Если же у вас нет возможности или желания снимать ролик, можно организовать удаленный просмотр квартиры по видеосвязи.
Также не стоит забывать, что далеко не все подробности о вашем жилье покупатели могут узнать из фото или видео. Например, как передать из какого материала построен сам дом, какова толщина несущих и межквартирных стен, на каком этаже ваша квартира этаж, наконец, какая инфраструктура есть вокруг жилого здания? В этом случае выручит грамотное и максимально полное описание.
Помимо характеристик дома, двора и квартиры, обязательно расскажите про ближайшие школы, детсады, магазины, торговые центры и прочую инфраструктуру. Не забудьте упомянуть, планируете ли вы оставлять в квартире что-то из мебели, бытовой техники или декора.
Шаг № 4. Дистанционное общение с покупателями
Для большинства это самая нехоженая тропа, ступая на которую, продавец делает шаг в неизвестность. На российском рынке удаленные показы недвижимости абсолютно внове. Но в некоторых странах эта практика уже зарекомендовала себя успешно.
Например, индийские риелторы на форумах делятся кейсами удачных продаж элитных квартир в Мумбаи. Агенты закрывают 60–70% таких сделок без посещения клиентами объекта. Это происходит за счет создания доверительных отношений, качественной коммуникации и детального объяснения по всему визуальному контенту.
Дубайские риелторы согласны с индийскими коллегами и тоже ставят на первое место общение продавца с покупателем: какие фото он отправлял, как и что объяснял клиенту, как вел себя до сделки.
А вот самые новые технологии — 3D и VR-экскурсии — у риелторов из ОАЭ не в почете: объекты с виртуальными турами продаются так же, как и их аналоги с простыми фото. Впрочем, для не столь искушенных российских покупателей, 3D-тур может стать не только наглядным способом увидеть квартиру, но и демонстрацией серьезного подхода продавца.
«Дистанционный показ, каким бы качественным он ни был, все еще остается плоской картинкой и не передает всех нюансов»
Анжела Гордиенко, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд»
— И здесь, как никогда, важно доверие клиента к риелтору, — уточняет Анжела Гордиенко. — Покупатель должен быть уверенным, что специалист ничего не утаит и честно расскажет: нет ли в подъезде посторонних запахов, качественный ли ремонт. Это же касается работы с документами. У клиента не должно быть сомнений, что все пройдет гладко. А это уже вопрос не столько дистанционки, сколько порядочности и профессионализма компании и конкретного специалиста. Недавно мы провели межрегиональную сделку полностью онлайн. Клиент видел квартиру только на фото, с документами мы работали по доверенности. Сотрудничество сложилось, покупатель нам доверял. В том числе и потому, что знал о компании уже много лет.
Шаг № 5. Оформление документов и оплата
Этот, последний в цепочке дистанционной продажи, шаг вызывает у многих самые большие опасения и вопросы. В теории все документы действительно можно подать в электронном виде, не выходя из дома. Но на практике, как как объясняют некоторые риелторы, режим самоизоляции все-таки придется нарушить.
Во-первых, для проведения удаленной сделки нужно обладать правом электронной подписи документов. Получить соответствующий сертификат можно лишь очно, с паспортом и оригиналами СНИЛС и ИНН на руках. Сейчас электронные подписи выдает только удостоверяющий центр Федеральной кадастровой палаты, попасть в который можно по предварительной записи.
Но и на этом хождение по инстанциям не закончится. Для усиления защиты электронных сделок существует закон, по которому необходимо подать письменное заявление в Росреестр, где вы должны дать согласие на совершение электронных сделок от своего имени. Это заявление подается только через многофункциональный центр, а ведь большая их часть сейчас закрыта или работает только по предварительной записи.
Альтернативным вариантом является обращение к нотариусу, который переправит ваш договор и прочие документы в Росреестр. Но, во-первых, это тоже не дистанционное мероприятие, а во-вторых, услуги нотариуса, разумеется, не бесплатны.
Но даже если у вас уже была готовая электронная подпись, для сделок со вторичным жильем требуются дополнительные документы: например, выписка из домовой книги. Бюро технической инвентаризации (БТИ), где выдают такие бумаги, сегодня еще закрыты. Можно попробовать получить их через портал Госуслуг или МФЦ. Но гарантий, что это произойдет быстро, нет.
Наконец, самый тонкий момент и для продавца, и для покупателя — дистанционная оплата квартиры. Сегодня в банках появились ограничения на перевод крупных сумм денег, а в некоторых объявили о вводе комиссии на внушительные переводы.
Один из вариантов передачи денег — банковская ячейка или аккредитив, открытый продавцом для расчетов. В этом случае получить доступ к банковскому счету можно только после того, как все условия договора будут выполнены.
Итоги
Как поясняют специалисты, технических проблем с дистанционной покупкой квартиры сейчас меньше у продавцов жилья в новостройках. Им не так важна подготовка (самих квартир еще либо нет, либо это просто белые стены и серые полы), поэтому исключаются уборка и скрупулезное создание фотоконтента. На них необходимо меньше документов, да и удаленную оплату совершить легче.
Во всех остальных случаях эксперты рынка советуют дождаться возобновления функционирования всех государственных органов. А если вам все-таки не терпится, дистанционно можно провести только часть сделки, а завершить ее уже после отмены режима самоизоляции. То есть, стороны зафиксируют все условия, а свое намерение покупатель повредит с помощью аванса.
— Я думаю, что после истории с пандемией, дистанционные услуги немного отойдут на второй план, — говорит Анжела Гордиенко. — Должна сложиться такая ситуация, при которой традиционный, очный формат будет в приоритете. Одновременно с этим, онлайн станет уже привычным инструментом и для специалистов по недвижимости, и для клиентов.
|