Сергей Шаль — о задолженности за ТЭР, реновации, воде и инфраструктурных облигациях
Строительную сферу в Челябинской области ждут нововведения. Например, инфраструктурные облигации, за счет которых будет финансироваться строительство школ и инженерной инфраструктуры в новых поселках в пригороде. Как это будет работать, как власти планируют минимизировать риски и сколько денег получит регион? Об этом, а также проектах комплексной застройки территории, долгах за энергоресурсы и проблемах с водой мы поговорили с вице-губернатором Челябинской области Сергеем Шалем.
— Сейчас очень много говорят об инфраструктурных облигациях. Как это будет работать? И почему нельзя финансировать строительство школ и детских садов напрямую из бюджета, так, как это делается сейчас?
— Эти облигации будет выпускать банк ДОМ.РФ. Под них будут предоставляться займы на строительство социальной или инженерной инфраструктуры. В первом случае речь идет об обязательствах муниципалитетов. Это то, что предусмотрено полномочиями: дороги, школы больницы, спорт — это все обязательства муниципалитетов и на это могут быть направлены деньги муниципального бюджета и опосредованно — областного или федерального по различным программам. Что касается инженерной инфраструктуры: водозаборы, очистные, сети, котельные насосные, внутриквартальные дороги — это обязательства застройщиков. Все это входит в стоимость квадратного метра. Средства бюджета ограничены. Мы строим и школы и детсады, но тем не менее, их не хватает. Поэтому есть такая форма как инфраструктурные кредиты. ДОМ.РФ выпускает облигации и за счет этого предоставляет заем застройщику. Эти деньги будут
возвращены банку. Заем на инженерную инфраструктуру будет возращен со стоимости квадратного метра. Девелопер продаст квадратный метр, соберет деньги и вернет долг. А по социальной инфраструктуре конечным плательщиком будет бюджет. Эти средства выдаются на 15 лет под три процента годовых. В нашем случае есть три пилотных проекта «Белый хутор», «Привилегия» и «Парковый премиум». В каждом поселке будет построено по школе и детсаду. Возврат будет осуществляться за счет бюджета Сосновского района. Застройщик построит эти объекты. Муниципалитет возьмет их в долгосрочную аренду с правом выкупа и за 15 лет расплатится через застройщика с банком.
— Нет ли здесь рисков, если застройщик уйдет в банкротство, то это имущество окажется в конкурсной массе и школу придется продавать с торгов.
— Это одни из первых вопросов, о которых мы думали. Поэтому заем от банка ДОМ.РФ будет предоставляться нашей КЖСИ (принадлежит правительству области — прим. Ред.), а уже она давать кредит застройщику. Там будет несколько уровней защиты. Так, ДОМ.РФ предоставляет деньги только под госгарантию. Мы приняли закон и предусмотрели такую гарантию.
Второй уровень защиты — это КЖСИ, которая является участником проекта. Когда застройщик построит школу и детсад, они будут переданы в областную казну и до конца срока аренды будут находиться там. В любой непредвиденной ситуации имущество все равно будет в казне и никуда не исчезнет. Область рискует либо госгарантией либо уставным капиталом КЖСИ. Третий уровень защиты — это отношения между КЖСИ и частным застройщиком. И там требования к застройщику такие же, как у стандартного банка вплоть до залога личного имущества учредителей. Такая же история и с инженерной инфраструктурой, которая будет защищена всеми видами поручительства. Мы пойдем в эту историю не абы с кем, только с застройщиками с понятной ситуацией, понятным финансовым положением и кредитной историей.
— Известно, что в Челябинске, несмотря на его большую территорию, практически не осталось свободной земли. Как решается эта проблема?
— Продолжается работа по вовлечению земли, которая находится в федеральной собственности. Сейчас есть предложение по новым земельным участкам, ДОМ.РФ готов предоставить как городу, так и застройщикам напрямую несколько участков. В частности, в Челябинске предлагают участок, в Сосновском районе несколько участков 49, 11 и 6 га, близ Западного дополнительно 44 га. Участок в Магнитогорске на 6 га. Действительно, у Челябинска земель осталось не так много, земли либо частные, либо федеральные. Это ценно с точки зрения девелопмента, так как земля — это основной ресурс. Итак много жилья строится в Сосновском районе из-за отсутствия свободных и подготовленных участков на территории города.
— Также обсуждаются меры поддержки для низкомаржинальных строительных проектов. Стоит ли их спасать?
— Речь идет не о спасении, а о реализации. О поддержке проектов на стадии их старта. Низкомаржинальные — это проекты с рентабельностью менее 15 процентов. А с учетом ценовой политики в регионе, у нас за исключением нескольких проектов все жилье принципиально находится в категории низкомаржинального. Речь идет о том, что правительство готово коммерческим банкам субсидировать разницу между ставкой рефинансирования и коммерческой ставкой, чтобы они давали льготные кредиты. Банк всегда требует повышенной рентабельности и такие проекты эконом-жилья на недорогих землях поддержку банков не получают. Чтобы была возможность строить и было принято решение часть ставки компенсировать. Принципиальное решение принималось на всю страну, но в нашем конкретном случае таких проектов много. Это и плюс, и минус. У нас доступное жилье по цене, но минус в том, что строители при низкой цене не могут строить дома повышенной комфортности. У нас уже есть четыре заявки на эту меру поддержки.
— Давайте поговорим о КЖСИ. Какие виды у правительства на этот свой актив. В последнее время она строит не так много, чтобы будет с корпорацией?
— КЖСИ создавалась как кредитная организация, которая была заточена на ипотеку. Когда люди мало знали об ипотеке и не доверяли ей. КЖСИ работала как ипотечный оператор, чтобы раскрутить этот механизм. Потом добавилась строительная функция, одно время корпорация была лидером строительства. Но сейчас мы определили для себя, что не будем строить больше всех и больше всех денег зарабатывать. Это не наше. Сейчас компания нужна для реализации отдельных проектов вроде строительства жилья для переселения из ветхого или
предоставления квартир детям-сиротам, так как не во всех территориях эти проекты выгодны с экономической точки зрения. А КЖСИ дает возможность реализовать их, чтобы удовлетворять права граждан. Есть планы по наращиваю темпов строительства. В определенном моменте из-за административных решений строительная деятельность была свернута, сейчас прошла глубокая оптимизация самого аппарата. Мы планируем подключить КЖСИ к реализации проектов комплексного развития застроенных территорий. Мы понимаем, что компания под госуправлением, которая работает с бизнесом на равных, это больше исключение, чем правило. Тем не менее, такая задача стоит: работать в рынке, без господдержки. По итогам 2020 года КЖСИ сработала без убытков.
— Еще одна обсуждаемая тема — это развитие застроенных территорий, когда вместо старых и ветхих объектов будет появляться что-то новое. Как все это будет происходить в уже сложившемся окружении, как будет соблюден баланс между интересами инвестора, жителями города и тем же генпланом?
— Интересы бизнеса и людей как правило совпадают. Наши строители всегда ответственно относятся к интересам граждан, и историй с принудиловкой у нас никогда не было. Когда мы говорим об интересах, я не учитываю спекулятивные интересы. Что касается формальной части, то есть возможность реализовывать такие проекты опережающими темпами относительно генплана. Можно делать документы территориального планирования, а потом генплан приводится в соответствие. В любом случае, мы понимаем, что принципиальных расхождений там быть не может, так как решение принимает город и согласовывает минстрой области. И все принципиальные позиции, заложенные в развитии той или иной территории, будут зашиты в проект.
Понятно, что если в конкретной квартире будет прописано 12 человек из четырех семей и у всех будет желание получить четыре квартиры, то мне такое желание не кажется справедливым. Мы всегда предоставляем площадь большую как минимум на 20%. Но счастья много не бывает. Здесь предусмотрены и ограничения, так как цена выкупа определяется исходя из рынка. Кроме того, если мы говорим о застройке жилой территории, то будет голосование собственников и только после принятия ими решения такой проект будет реализовываться.
— В регионе снова обострилась тема с долгами за энергоресурсы. Будет ли область помогать муниципалитетам деньгами для решения этих проблем?
— Выделение областных денег для покрытия долгов происходит только там, где это обосновано. Да, ситуация очень тяжелая. Задолженность коммунальных предприятий за топливно-энергетические ресурсы: газ, электричество, транспортировку газа, уже больше 4 млрд. А задолженность конечных потребителей в три раза больше. Ведется большая работа, в том числе по взысканию, количество исков исчисляется десятками тысяч. Вопрос о материальной помощи — это уже последняя стадия.
Есть муниципалитеты, где нет долгов годами. Там выстроен порядок и в платежной системе, и основа — это эксплуатация оборудования. Долги — это всегда не взысканная дебиторка и ненормативные потери, неэффективный режим эксплуатации, утечки, отсутствие теплоизоляции и пошло-поехало. Кто годами этим не занимается, у тех все приходит в упадок. В первую очередь — это работа главы. Если он не занимается, от этого весь бардак идет.
— Новые поставщики электричества и тепла в регионе в УЭС и УСТЭК по ощущениям ведут себя более агрессивно, чем прошлые. Не стесняются требовать банкротства МУПов, обеспечивающих территории теплом. Нет ли здесь рисков оказаться в разгар отопительного сезона без поставщика тепла?
— Не сказал бы, что они более агрессивны. «Межригонгаз» — вот это была агрессивная организация, тогда были и закрытия котельных. Их позицию я тоже понимаю. Каждый должен платить за свое. Но у нас до сих пор транслируется: не платил, не плачу и ничего не сделаете со мной. Но это не так. Получил услугу — заплати. Никто же не берет хлеб в магазине и не уходит. Этот стереотип накладывается на бесхозяйственность и равнодушие администрации. В целом, все наши поставщики социально ответственные, все понимают, что таких историй, когда обанкротил и отключил, быть не должно. Такое не прогнозируется и точно не будет. Но есть проблемы в муниципалитетах, которые не знают своего хозяйства.
США вдвое увеличат взнос на программу вакцинации COVAX, учрежденную ВОЗ
После пожара в школе в Советском районе занятия проходят в детском саду
POCO X2 появится на рынке уже завтра
В Башкирии выяснят причины взрыва в Урмане
290 тысяч за однокомнатную: как выглядят 5 самых дешевых квартир в Кирове
Дома у чиновника из Ростова нашли его портрет со звёздами героя СССР и пачки денег
|