Застройщик Владимир Городенкер — о росте цен на квартиры и ажиотаже на рынке. Интервью Znak.com

Квартиры в новых домах дорожают и при этом становятся меньше. Новоселы беспокоятся о нехватке детских садов и школ, а застройщики c нетерпением ждут закона о реновации, чтобы заново застроить центр Екатеринбурга и возвести там побольше жилья. О тенденциях на рынке недвижимости и поведении застройщиков Znak.com поговорил с главой компании «Атлас Девелопмент» Владимиром Городенкером.

— По оценке аналитиков, из-за программы государственной ипотеки стоимость квартир в новостройках выросла на 10–15%. Когда, как вы думаете, этот рост прекратится с учетом того, что программа продлена до середины 2021 года?

— Конечно, влияние программы на темпы продаж будет постепенно ослабевать. Но надо понимать, что на рост цен, о котором вы говорите, повлияла не только госипотека. Драйвером подорожания жилья стало ослабление рубля, снижение ставок по вкладам и рост себестоимости строительства. Увидев, что недвижимость снова дорожает, на рынок вышло много инвесторов. Например, по нашему самому популярному проекту рост цен составил 23% с начала года. Люди видят, что квартиры растут в цене, а рубль падает, и снова покупают недвижимость — на будущее для детей, для сдачи в аренду или просто как более доходные инвестиции.

Продление льготной ипотеки притормозит спрос, который мы видели в последние несколько месяцев. Люди уже не будут ажиотажно скупать то, что осталось на рынке. Но все же, по нашим оценкам, в 2021 году жилье продолжит дорожать как минимум на уровень инфляции. Продажи в целом по рынку останутся примерно на уровне этого года.

— А не случится так, что цены откатятся назад?

— На мой взгляд, первичная недвижимость дешеветь не может, потому что с каждым годом в целом дорожает себестоимость строительства. В этом году мы зафиксировали рост строительной себестоимости на уровне 15%. Это произошло из-за подорожания импортных материалов. Кроме того, с прошлого года на рынке субподрядных организаций идет перелом — компании стали массовой выходить из серой зоны, а это достаточно затратный процесс.

— С чем это связано?

— С изменением способа финансирования жилищного строительства. После того как девелоперы стали завершать проекты по старой схеме привлечения средств дольщиков и переходить на новый способ работы — через открытие счетов эскроу и банковское финансирование, подрядчики больше не могут оставаться в серой зоне. Не только девелопер, но также генподрядчик и подрядчик работ вынуждены открывать счет в проектном банке. Таким образом, банк достаточно глубоко видит, куда идут деньги и зачем. Если наш подрядчик или крупный субподрядчик является неблагонадежным, мухлюет с налогами, то банк ему не откроет счет. Плюс мы сами контролируем субподрядчиков, устроены ли у них сотрудники официально в штате, какая налоговая нагрузка. Мы сейчас сами каждого подрядчика проверяем по требованию налоговой инспекции. Поэтому в случае проблем у подрядчика налоговые претензии могут прилететь к нам.

— Вы хотите сказать, что мигранты, работающие на стройках, тоже получают белую зарплату?

— Другого выхода нет. Контроль все сильнее. Конечно, из-за этого подрядчик выставляет нам более высокую цену за работу, что в свою очередь увеличивает себестоимость строительства. В целом дорожает все: энергоресурсы, логистика, стройматериалы, зарплаты. Также большой драйвер роста цен на новостройки в Екатеринбурге — это стоимость земли.

— Вы имеет в виду стоимость аренды земельных участков?

— Нет, дорожает выкуп земли. Вы, наверное, знаете, что сегодня в Екатеринбурге почти нет свободных участков под застройку. Поэтому практически любой строительный проект в центральной части города и первом-втором поясе связан с расселением или реновацией. Выкупать недвижимость у собственников, чтобы освободить землю под новый проект, становится все дороже. И, к сожалению, все чаще приходится сталкиваться с неадекватными запросами владельцев старого жилья. Все, наверное, помнят случай, когда жительница дома на улице Карла Либкнехта, который сейчас сносят для строительства нового зала филармонии, продала свою квартиру за 18 млн рублей при рыночной цене в 4 млн рублей.

— В практике «Атлас Девелопмента» были аналогичные случаи?

— В нашей практике был случай, когда собственник просил у нас 40 млн рублей за свой небольшой дом с земельным участком, который по рыночной оценке стоил 15 млн рублей. Мы с этим человеком договаривались два с половиной года, пока не нашли компромисс. Благо, у нас было на это время. Как правило, 10% расселяемых жильцов оказываются малосговорчивыми.

— Сейчас готовится федеральное законодательство о реновации жилья, и там, вероятно, как раз будут прописаны такие моменты.

— Девелоперам очень нужен такой закон. Если какая-то территория получит статус реновации, то застройщик должен выкупать недвижимость по рыночной цене. Это справедливый механизм, который существует во всех развитых странах. Сначала делается независимая оценка стоимости недвижимости, подлежащей сносу, и земельного участка. Если собственник с ней не согласен, тогда цена устанавливается через суд. Это легитимный механизм, который сможет защитить и нас, и собственников недвижимости. Возможно, в следующем году мы увидим закон о реновации в действии. Я очень надеюсь, что он облегчит нам работу, решит проблему и мы сможем в нормальном диалоге работать с собственниками недвижимости под расселение.

Я уважаю и понимаю людей, которые десятилетиями живут в старых домах в центре Екатеринбурга, но все-таки каждый житель должен понимать и интересы города. Город должен развиваться, улучшаться, особенно его центральные части. Сейчас в центре много ветхих объектов, старых зданий, которые не украшают внешний вид Екатеринбурга. Есть дворы, в которые опасно заходить, отсутствует инфраструктура, изношены сети.

— Есть в центре Екатеринбурга какая-то застроенная территория, участок, который хотел бы обновить «Атлас Девелопмент»?

— У нас сейчас есть два проекта в центральной части города. Там стоят не бараки, а очень старые здания. Они ветхие, но не признаны аварийными. Когда у жилого здания есть статус аварийности, девелоперу проще работать — мы можем предоставить каждому собственнику новый объект недвижимости в этом же районе такого же метража либо выкупить по рыночной цене.

— Противники реновации напоминают, что одновременно с новыми домами необходима новая инфраструктура — новые детсады, школы.

— Сейчас в каждом своем ЖК мы создаем серьезную инфраструктуру. Абсолютно в каждом проекте мы строим детский сад, — коммерческий или муниципальный. Иногда — сразу оба. Плюс, когда мы строим жилье в каком-то новом месте, мы всегда обращаем внимание на школы и при необходимости финансируем разработку проектной документации для строительства или реконструкции уже действующего учебного заведения. Сегодня все девелоперы тратят деньги на садики и школы. Причем это существенная нагрузка. Проект реконструкции школы обходится от 10 млн до 25 млн рублей. А строительство дошкольного учреждения — от 50 млн до 250 млн рублей, и все эти затраты, конечно же, влияют на конечную себестоимость квартиры.

— Возвращаясь к ситуации на рынке. Из-за роста цен и снижения доходов населения нет ли смещения спроса в сторону небольших однокомнатных квартир и студий?

— В целом на рынке уже несколько лет подряд происходит смещение в сторону уменьшения площади квартиры. Такой тренд мы наблюдаем три последних года, и, конечно же, он продлится в ближайшие годы. Жилье в целом дорожает, а доходы населения, к сожалению, нет, и поэтому многие застройщики уменьшают площадь квартир, чтобы уложиться в доступный чек.

Но при этом на рынке появился новая, альтернативная тенденция, которая связана с расширением площади общественных пространств. К примеру, мы выносим все не жизненно важные либо редкие функции жилья за пределы квартиры, создаем придомовую инфраструктуру. Можно отказаться от второго или третьего санузла, оптимизировать коридор, объединить гостиную и кухню, а кладовки убрать в подвал и арендовать при необходимости. При этом ваша квартира не должна потерять своих потребительских качеств, а, наоборот, стать еще более функциональной. Лишние площади, за которые вы раньше платили, сегодня вам просто не нужны.

Во всех наших проектах мы создаем необходимое дополнительное пространство для жителей в общем периметре доступа. Это большие шикарные лобби, где можно встреть гостей, выпить чашку кофе и решить какие-то вопросы. Не нужно каждого гостя, особенно если это деловая встреча, приглашать к себе домой. Также можно, не выходя на улицу, сходить в кафе — поесть или отметить семейный праздник. Сделать уроки, провести детский праздник, поработать или провести переговоры — все это возможно за пределами квартиры, но на общей территории твоего жилого комплекса. Сегодня это мировой тренд: твоя квартира только для тебя и для самого необходимого для жизни, а все остальное для идеальной жизни должно находиться в составе твоего жилого комплекса. Вот она и экономия!

— К советским метражам не вернемся?

— Кто ж его знает! В Екатеринбурге есть проекты, где жилые площади меньше советских стандартов — это студии по 18 квадратных метров. Есть инвесторы, цель которых — получение дохода от сдачи квартиры в аренду. Им важна цена, и их пока не беспокоят потребительские свойства квартиры. А девелопер всегда идет за спросом. Если есть такой спрос, то девелопер обязан его удовлетворить. Но в любом случае, даже при сокращении площади жилья, в качестве жизни многие люди не теряют, а, наоборот, приобретают — как я уже сказал выше.

Везде, где позволяет площадь участка, мы строим дома, жители которых могут получить различные услуги, не выходя за периметр жилого дома. Это когда можно сходить в магазин, в кафе или ресторан, детский клуб или фитнес буквально в домашних тапочках. Когда во дворе есть все условия для отдыха и спорта на свежем воздухе. Богатую инфраструктуру наших комплексов мы назвали «Жилая экосистема от „Атлас девелопмент“». Так что при уменьшении площади квартиры покупатель честно получает дополнительную бесплатную территорию под общественные пространства.

— Вы будете создавать свою экосистему только для жилья бизнес-класса или постепенно распространите на все свои проекты?

— Мы постепенно уходим от понятия бизнес-класс или комфорт. У нас напротив ТЦ «Дирижабль» строится четыре жилых дома с аналогичной жилой экосистемой. По архитектуре, благоустройству, инфраструктуре, расположению, качеству работ — это проект бизнес-класса. Там есть большой лобби с кофейней, несколько магазинов, в том числе продуктовый, кафе, коворкинг, аптека, детский сад, школа развития. Но по паре параметров — высоте потолков, они у нас 2,7 метра в чистоте, и наличию студий (в доме их у нас 7%) — мы не попадаем под официальное понятие бизнес-класса. Но на деле и по всем остальным характеристикам, это настоящий бизнес-класс. Так что эти градации достаточно условные. Главное, чтобы наш проект оценили покупатели. Для нас благодарность клиентов — главный результат.

К слову, профессионалы нас тоже высоко оценили. В этом году наш проект «Парк столиц» стал победителем нескольких премий. European Property Awards — крупнейшая профессиональная премия, которая с 1995 года присуждается лучшим проектам в области жилой и коммерческой недвижимости в Европе. В жюри конкурса входят 70 независимых профессиональных экспертов, которые оценивают проекты по таким критериям, как дизайн, качество, эксплуатация, инновации, оригинальность, соответствие принципам устойчивого развития. В прошлом году, например, премию получил известный МФК в «Москва — Сити» — башня «Федерация». В этом году отметили «Парк столиц», и для нас это самая важная награда. Для рынка недвижимости это как Оскар в киноиндустрии. «Парк столиц» уже имеет четыре международные награды за лучшую концепцию и архитектуру, как лучший строящийся бизнес-класса в России, за создание жилой экосистемы.

Партнерский материал

Источник

Петербуржцы продолжают выходить на мирную демонстрацию в поддержку белорусов

Правительство собирается засекретить закупки «Роскосмоса»

В Уфе директор Института нефтехимии и катализа выплатил своей жене премию 580 тысяч рублей

Xiaomi не планирует возвращать в MIUI «звонилку» и функцию записи разговоров

Twitter российского посольства ответил на высылку дипломатов хэштегом про маленькие пенисы

Кто такой Кэмерон Хэррин. Выпускник, сбивший насмерть пешеходов, обрёл миллионы фанаток